▲作者（左一）在金海湖新区调研住房建设
供给与需求，始终都是经济学中一对关系，在凯恩斯学派认为，投资、出口、消费是拉动经济增长的三驾马车。但是当经济发展到一定水平，特别是在经济全球化的背景下，许多人都轻易将供给侧结构性改革和美国当年的供应学派等同起来。因为当年的供应学派革命，其主要手段是通过减税、刺激创新、引导消费，提高劳动能力。而我们则是结合中国的国情。
在“十三五”开局之年，认真学习、深刻领会、正确贯彻中央经济工作会议精神，落实去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务，围绕推进供给侧结构性改革这条主线，充分发挥我市房地产业的发展优势，全力推动我市房地产业平稳健康发展，是我们房地产从业工作者的主要工作任务。
“十二五”期间毕节房地产市场发展情况
“十二五”期间，全市房地产开发投资完成713.22亿元，约为“十一五”期间的6倍，在全市固定资产投资占比从“十一五”期间的9.28%上升到11%。“十二五”期间，全市商品房销售1046.86万平方米，是“十一五”期间销售面积的8倍。其中2015年房地产开发投资完成151.42亿元；全市商品房销售282.51万平方米，同比增长10%，销售均价3997元/平方米；住宅销售232.22万平方米，住宅销售均价3058元/平方米。从“十一五”“十二五”毕节房地产市场发展情况看，毕节正处于房地产市场快速发展阶段。
毕节房地产市场供给侧存在的问题
在我市房地产市场平稳健康发展的同时，结合近几年房地产开发投资、预售及销售情况、存量情况、土地出让情况、税收收入以及房开企业的发展等调研数据分析，房地产市场存在的问题也不容小觑。主要体现在：一是规划管理不严格。规划的房地产项目容积率高、绿地面积小，建筑密度大，多为钢筋混凝土的“森林建筑”，品位不高。二是就地平衡拆迁还房降低了准入门槛和品位。三是配套设施不足。相应的停车位、幼儿园、医疗、健身等服务配套设施不足，且存在改变使用功能等情况，绿地、休憩等附属空间数量少，功能混杂，住、商、办等功能相互干扰。四是用于商品房的土地出让过多。2010年至2015年全市用于房地产开发的土地出让面积2111.56公顷，出让土地总规划建筑面积9032.82万平方米。五是房地产开发企业规模小、从业人员素质偏低。暂定级房开企业270余家，且多为本地企业，整体规模小、实力弱，房地产开发建设管理经验不足、专业性不强、抗风险能力低，从业人员专业素养不高。六是房地产项目可居性、宜居性差。仅为业主提供一套房子，一个居住空间，未从住房保障到改善性需求、适应市场到引领市场、独栋建筑和组团向城市综合体转变。七是未能有效利用好棚改政策。棚户区改造政策是党中央、国务院在经济下行和农村危房改造之后为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。由于我们认识不够，全市棚改工程覆盖面仅为12%，低于全省8个百分点，使得我市大量的老旧危楼、城中村不能及时改造。同时又不能把中央的政策落实在增加固定资产投资、去库存的具体行动中。八是我市房地产市场发展较晚，相应的物业起步也较晚，物业管理水平亟待提高。
一句话，当消费市场已经从住有所居到改善型需求转变的时候，房地产供给侧仍停留在有房不愁卖的卖方市场阶段，不能即时转型，无法适应需求，导致供给侧出现问题。
“十三五”时期毕节房地产发展的优势
房地产及建筑业作为我市经济发展的重要支柱产业，一头连着投资，一头连着消费，带动的上下游产业上百个，在推动城镇化、拉动内需、增加就业、改善民生和保障经济增长等方面发挥着至关重要的作用。围绕推进供给侧结构性改革这条主线，充分发挥我市房地产发展的优势，是全力推动我市房地产业平稳健康发展的关键。
第一，人口优势。2015年末全市总人口近900万，是全省第一人口大市，人口密度324人，是全国的两倍多，比全省平均水平高出50人。随着我市城镇化率的提升，若按每年提升2%的城镇化率计，每年将新增城镇人口18万，住房需求按小康指标30平方米/人，则每年需要540万平方米住房（含小城镇居民住房）。2015年全市商品住宅销售量仅为282.51万平方米，每年的销量与需求量之间存在巨大差距。随着我市城镇化的带动、刚性型住房需求、改善型住房需求、交通和居住等条件的改善带来的外地购房需求（旅游、避暑、养老）等等，说明我市住房刚性需求量大，房地产业发展空间巨大。
第二，区位优势。毕节地处川滇黔渝结合部、乌蒙山腹地，北与四川省泸州市毗邻，西与云南省昭通市接壤，东与贵阳市相连，南与安顺市、六盘水市相接，处于连结成渝、滇中、黔中、珠三角等经济区域的重要综合交通枢纽位置，自古有“于滇为咽喉，于蜀为门户”和“川滇通衢”之称，是四川南下通往贵州、云南、广西、广东的重要通道，具有“西南出海通道”的天然区位优势。随着我市交通条件的极大改善，毕节已从原来闭塞边远的地区逐步走向开放，成为川滇黔交界的区域中心城市。
第三，交通优势。一是高速公路建设大踏步。二是铁路建设如火如荼。三是航空事业发展迅速。“十二五”时期是我市高速公路时代到来的时期，我市经济得到了快速发展。而“十三五”期间，将是我市的高铁时代，届时，人们的出行方式将会大大改善，以毕节为中心的500公里范围内的大量人员将会涌入毕节。交通条件的改善将会对我们的经济发展、生活方式等带来极其深远的影响，可以预期的是“十三五”将是我市经济高速发展的时期。
第四，气候优势。毕节素有“避暑天堂”的美誉，夏无酷暑，冬无严寒，季风气候比较明显，降雨量较为充沛，立体气候突出。全市各县（区）平均温度在10℃—15℃；年日照数在1096—1769小时；无霜期245—290天；年均降水量849-1399毫米。相对高度大，垂直气候变化尤为明显，山上山下冷暖不同，高原盆地寒热各异，利于多种动植物生长。特别是夏天，当重庆、成都等城市进入火炉季节的时候，毕节因其天气凉爽，更适宜于避暑、休闲、养老、康体。
第五，政策优势。随着国家围绕化解房地产库存出台的大力推进棚改和其他征地拆迁项目货币化安置力度的加大，加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，加快农民工市民化，扩大有效需求，打通保障性住房、易地扶贫搬迁安置房、农业转移人口落户住房之间的政策通道，落实国家各部委和省、市出台的促进房地产健康平稳发展的政策措施， “十三五”期间我市房地产库存将得以消化。如果在“十三五”期间能够实施30万户棚改工程，按70%的货币化安置，仅此一项，就要增加销售商品房2100万平方米，每年达425万平方米，远超现在一年的商品房销量。按每平方米100元的税收计算，增加财政收入20多亿元。
推进房地产市场供给侧结构性改革激发市场活力
从我市“十一五”“十二五”房地产市场发展的走势及存在的问题来看，围绕推进供给侧结构性改革这条主线，结合我市“十三五”规划和毕节发展优势，控制开发规模，提升品质和功能，提高物业管理水平等方面，将是新常态背景下“十三五”毕节房地产市场发展的基本任务。
（一）扎实搞好用地管理。严格控制土地供应规模，改善基础设施和公共服务。采取收取土地闲置费、限期开发、调整使用、依法回收等措施，盘活存量和限制土地。大量筹集耕地占补平衡指标，加大土地出让力度，禁止小规模出让土地，应连片出让土地。加大土地收储力度，对BT模式出让的土地进行清理，回收闲置土地，确保城镇各类用地需求。严格建设用地标准，强化投资强度，严格容积率、建筑密度、绿地率等指标控制，实现土地集约利用。
（二）坚持规划引领，提高房地产项目的可居性、宜居性。充分发挥城乡规划的龙头作用，加强对房地产开发建设的规划引领。要按中央城市工作会议精神，落实五大统筹，把城市工作作为一个系统工程，使规划布局、要素配置、产业发展、公共服务、生态保护等方面相互融合、共同发展，着力提高城市发展的持续性、宜居性。要从“城市需要什么”入手进行城市规划、建设、配套、服务和管理；要突出山水园林城市建设理念，体现显山露水、错落有致、层次分明的城市建筑风格；要坚持以人为本，按照人的需要发展城市，打造配套公园、绿地、水景等，真正实现水在城中绕、人在景中行。科学完善和修订规划，统筹研究房地产开发结构、建设规模和用地空间布局，明确今后五年城市住房发展目标、主要任务和重点工作，完善住房供应结构和体系。制定和实施住房建设规划与住房建设年度计划，特别要把每年城市的供地计划做好。通过规划引领，控制每年投放市场的土地量，促进城乡规划、土地利用规划、产业发展规划、人口发展规划、生态环境保护规划、民生保障规划有机衔接。把城市设计、节能环保、建筑色彩、城市景观、公共配套等要求落实到房地产开发建设全过程，着力优化城市开发建设的顶层设计，进一步完善城市公共交通、燃气、通讯、给排水、供暖、停车、综合管廊、垃圾处理、公共绿地，以及医疗、教育、体育、文化、社区服务等公共设施配套，提升城市规划建设水平。加强房地产项目规划和功能设计，着力提升居住小区整体品质、城市人居环境和城市形象，加大城市绿化力度，打造节点景观。总之，就是要从原来的住有所居和改善型需求向高品质发展。
（三）房开企业兼并重组，提升实力，适应市场变化。促进中小房地产开发企业兼并重组、转型升级，提供更多适销对路、绿色低碳、节能环保的高品质住房。发展跨界经济，提高房地产开发企业整体实力和抗风险能力。房地产企业要根据“住户需要”，创新住宅产品和服务；根据产业业态需要，提高非住宅物业的使用功能和价值；根据市场变化和消费需求，积极调整销售策略，采取务实、灵活的促销手段，促进商品房销售。
（四）大力发展特色地产项目。房地产项目要有特色，融合历史文化、民族文化、自然景区在房地产项目中去，集文化、景色（山、水）、居住于一体，让外来人口在旅游、养老、城市文化、自然风景等特色地产上激发需求。充分利用“避暑天堂”气候优势，着力培育发展特色优势产业，大力发展旅游、休闲养老、避暑等产业，振兴房地产业，将独特的资源优势转化为经济优势。
（五）提高物业管理水平。引进大型物业管理公司促进本土企业发展，着力培养本土物业管理企业，为业主提供全方位、全天候、人性化的物业服务，为住户提供安全、便捷、舒适生活方式的同时，大量解决农民变市民和剩余劳动力就业问题。
总之，“十三五”期间毕节房地产市场的发展，就是要从供给侧入手，创新产品和服务，使其符合消费者的需要，从而激发需求，形成有效供给。就是要充分调整供给端的结构，发挥供给端对需求端的吸引和拉动作用，以产品升级调动住房需求，全面激发市场活力。（作者系毕节市住房和城乡建设局党组书记、局长）
